ויזואליזציה של נתוני נדל״ן בישראל
אם ניסיתם פעם להשתמש בנתונים הציבוריים על עסקאות נדל״ן בישראל, אולי גם אתם הרגשתם שלמצוא את המידע זה רק חלק מהאתגר. גם כשהנתונים נמצאים מולכם, לא פשוט להבין מה קרה ברחוב מסוים, להשוות בין אזורים או לראות איך המחירים השתנו לאורך השנים.
לכן שמחתי לגלות שיש מי שדואגים להוציא את הנתונים האלה לאור ולהעמיד אותם לרשות כולם במידע לעם. האתר הזה התחיל ממשהו שהכנתי לעצמי כדי לשחק עם הנתונים: לסנן, לצייר גרפים, להשוות ולנסות להבין מה הם מספרים. אם הוא עוזר גם לכם, מה טוב.
זהו פרויקט אישי, ללא מטרות מסחריות. אפשר להשתמש בו ללא הרשמה וללא תשלום. לא הכול עובד בהכרח כפי שהתכוונתי, והערות והצעות לשיפור יתקבלו בשמחה.
מאיפה הנתונים מגיעים, ומה השתנה?
האתר משתמש בשני מאגרי עסקאות מרכזיים, ושניהם מונגשים לציבור במידע לעם. מידע לעם הוא המקום שמאפשר לנו להגיע לנתונים ולהוריד אותם; רשות המסים היא המקור הממשלתי של מאגר העסקאות שנוסף כעת. ״גרסאות לעם״ מאפשר לעקוב אחר גרסאות המאגר הזה.
מאגר עסקאות הנדל״ן
מאגר עסקאות הנדל״ן במידע לעם, שהונגש בידי עמותת התמנון — מידע ציבורי לכל, שימש לבניית האתר. בגרסה שעליה התבסס האתר בתחילת הדרך הופיעה רק עסקה אחת לכל נכס, בדרך כלל האחרונה. לכן דירה שנמכרה כמה פעמים לא הוצגה עם היסטוריית המכירות שלה.
הנתונים האלה עדיין שימושיים: הם כוללים כתובות וקומות, ומשמשים להשלמת פרטים ולחיפוש עסקאות לצד המאגר הנוסף.
נתוני רשות המסים
בזכות עבודתו של גיא זומר, מונגשים עכשיו גם נתוני רשות המסים שמאפשרים לראות ריבוי עסקאות לאותו נכס לאורך השנים. אפשר להגיע אליהם דרך מידע לעם ולעיין בהיסטוריית הגרסאות בגרסאות לעם.
זה הבסיס לניתוח העסקאות בגרסה הנוכחית של האתר. התוספת מאפשרת לחזור לעסקאות קודמות ולבחון איך מחירו של נכס השתנה, מעבר להשוואה בין דירות שונות שנמכרו באותה תקופה.
תודה לגיא זומר ולעמותת התמנון על העבודה בהנגשת המידע. אם הנתונים האלה שימושיים לכם, עם האתר הזה או בלעדיו, הקרדיט על הוצאתם לאור מגיע להם.
הקישור בין עסקאות נעשה לפי מזהי הנכס שבנתונים. הוא עוזר למצוא מכירות קודמות, אבל אינו מבטיח בכל מקרה שמדובר באותה דירה; לכן האתר מציג גם את בסיס ההתאמה ואת ההבדלים בין הדיווחים.
פרטי הגרסה והערים הכלולות באתר מופיעים בעמוד כיסוי ואיכות הנתונים.
שיפורי איכות נתונים
כדי שאפשר יהיה לחפש, לסנן ולהשוות, הנתונים עוברים עיבוד לפני הצגתם באתר. גם עם המקור הנוסף יש לעבודה הזאת חשיבות — חלק מהעיבוד נשאר, וחלק הותאם לנתוני רשות המסים.
עיבוד נתוני עסקאות
- המרת תאריכים, מחירים, שטחים ומספרי חדרים לערכים שאפשר לחשב ולסנן
- הצגת מחירים בשקלים או במיליוני שקלים, לפי הגרף והטבלה
- בחירת סוגי נכסי מגורים לניתוח
- הצגת דיווחים מקבילים שתואמו יחד, תוך שמירת ההבדלים ומקורותיהם
כתובות וקומות
- ניקוי רווחים בכתובות והתאמת החיפוש להבדלי כתיב וסדר מילים
- המרת תיאורי קומה בעברית לערכים מספריים בנתוני ההשלמה, לרבות קרקע ומרתף
- השלמת כתובת וקומה מדיווח מקביל כשנמצאה התאמת עסקה
- סימון נפרד של פרטים שיוחסו לפי מזהה נכס ולא אומתו לעסקה עצמה
מדדים להשוואה
- חישוב מחיר למ״ר ולחדר לפי המחיר, השטח ומספר החדרים המדווחים
- חישוב גיל הבניין בשנת העסקה לפי שנת הבנייה
- סיכום מחירים ומספר עסקאות לפי שנה, עיר ואזור
- השוואת מגמות בשנים משותפות, עם אפשרות להחריג שנת איסוף חלקית
חוסרים ובקרת התאמות
- סימון פרטים חסרים ובסיס ההתאמה בין המקורות
- שמירת ההבחנה בין מכירת נכס שלם, מכירה חלקית וחלק לא ידוע
- הפרדה בין עסקאות בתאריכים שונים לבין דיווחים מקבילים באותו תאריך
- הצגת כיסוי וחוסרים לכל עיר, כדי שאפשר יהיה להבין מה נכלל בחיפוש
שני סעיפים שהופיעו בגרסה הקודמת אינם זמינים בפיילוט הנוכחי: זיהוי אוטומטי של דירות גג וסיווג פרויקטים חדשים מול יד שנייה. אין במקור החדש מידע מספיק לקביעתם, ולכן הם נשארים לא ידועים.
העיבוד משפר את השימושיות, אבל אינו מבטיח שהנתונים נכונים. חלק מהשגיאות נמצאות כבר בדיווחים המקוריים. למשל, מחיר למ״ר תלוי בשטח שדווח; האתר אינו מודד מחדש את שטח הדירה.
המסכים באתר — מה רואים ובמה הם עוזרים?
חיפוש וניתוח עסקאות
לחיפוש כתובת ולבדיקת עסקאות בודדות. בגרף כל נקודה היא עסקה. לחיצה עליה פותחת את פרטי העסקה ואת העסקאות הנוספות שנמצאו לאותו מזהה, ועוזרת להבין את פערי המחירים בתוך האזור.
השוואת אזורים
כל סדרה מסכמת את העסקאות ברחוב או בגוש לפי שנה. ברירת המחדל היא חציון המחיר, ואפשר לבחור גם מדדים אחרים. מתאים להשוואת מחירים טיפוסיים בין אזורים ולמעקב אחר מגמות.
השוואת ערים
כל סדרה מסכמת עסקאות בעיר לפי שנה; ברירת המחדל היא חציון המחיר למ״ר. אפשר להציג ערכים מוחלטים או שינוי ביחס לשנת בסיס משותפת. כדאי להשוות תקופות ומאפייני נכסים דומים, ולבדוק שיש מספיק עסקאות בכל שנה.
מגמות מחירים לפי גוש
מציג גושים לפי שינוי המחירים בין שנות קצה משותפות, בכפוף למספר עסקאות מינימלי. מאפשר לבחור גושים עם עלייה גבוהה, נמוכה או קרובה לאמצע. שינוי בחציון של קבוצת עסקאות אינו תשואה של דירה מסוימת.
מפת גושים
מציגה גבולות גושים על מפת רחובות. אפשר לבחור גושים בלחיצה ולהמשיך עם אותה בחירה לניתוח עסקאות או להשוואת אזורים. המפה אינה מציגה מיקום מדויק של דירות; גוש ללא גבול זמין יכול עדיין לכלול עסקאות.
ייצוא נתונים
להורדת עסקאות או סיכומים לפי מסנני המסך שבחרתם.
תוספות פחות שגרתיות
חריגים (Outliers)
עסקאות עם מחיר או שטח יוצאי דופן יכולות להשפיע מאוד על התמונה. אפשר להפעיל סינון חריגי מחיר, ובמסך ניתוח העסקאות גם סינון חריגי שטח. הסינון נעשה לפי כללים סטטיסטיים, ולא קובע שהעסקה שגויה. כדאי להשוות את הגרף עם הסינון ובלעדיו, במיוחד כשיש מעט עסקאות. ערכים חשודים במספר החדרים או במאפיינים אחרים אפשר לבדוק ולסנן בנפרד.
קו השוואה למדד S&P 500
קו ההשוואה מאפשר לראות איך סכום בסיס היה משתנה עם מדד S&P 500 לאורך השנים המוצגות. סדרת המדד שבאתר כוללת השקעה מחדש של דיבידנדים ומומרת לשקלים כדי להביא בחשבון את שינויי שער הדולר. הקו מותאם לערך בסיס של נתוני הנדל״ן בתחילת תקופת ההשוואה, כדי שאפשר יהיה להשוות את קצב השינוי.
זו השוואת מגמות: היא אינה כוללת את כל מרכיבי ההשקעה בדירה או בשוק ההון, כמו שכר דירה, תחזוקה, מימון, מסים ועמלות. הקו מוצג רק בשנים שיש להן נתוני מדד מתאימים.
קו השוואה עירוני
קו ההשוואה העירוני מוסיף לגרף את נתוני העיר כולה, כדי לראות איך האזור שבחרתם משתווה לסביבתו. במסך ניתוח העסקאות הוא מציג חציון שנתי; במסכי ההשוואה הוא מחושב לפי המדד שנבחר. מסנני מאפייני העסקאות, כגון שנים, חדרים וסוג נכס, חלים גם עליו, בעוד שהבחירה ברחובות או בגושים אינה מגבילה אותו. עדיין ייתכנו הבדלים בהרכב הדירות שנמכרו באזור ובעיר כולה.
שאלות שחוזרות בזמן החיפוש
למה עסקה שאני מכיר לא מופיעה?
המקור אינו בהכרח מלא. ייתכן שהעסקה עדיין לא נאספה, שהכתובת חסרה, שלא נמצא קישור אמין או שהמסננים מסתירים אותה. נסו חיפוש כתובת עם טווח שנים רחב וללא קומה, ובדקו את הכיסוי בעיר. חיפוש הכתובת כולל גם מכירות חלקיות וחלק לא ידוע, בעוד שבניתוח ברירת המחדל היא מכירות מלאות.
למה לאותו דיווח יש מספר חדרים או שטח שונה?
המקורות עשויים לדווח פרטים שונים גם כשמזהה הנכס, המחיר והתאריך תואמים. בתצוגת ההיסטוריה דיווחים מקבילים מתאימים מופיעים יחד, ואת ההבדלים אפשר לפתוח בהשוואת הדיווחים. רשומות המקור נשמרות.
האם כמה תאריכים באותו מזהה הם בהכרח מכירות חוזרות של אותה דירה?
לא בהכרח. הקישור מבוסס על עיר ומזהה גוש, חלקה ותת־חלקה, והוא מועמד לבדיקה. המזהה או מאפייני הנכס עשויים להשתנות, ודיווחים באותו יום יכולים להיות כפולים או מכירות של חלקים. לכן מבחינים בין מספר רשומות למספר תאריכי עסקה.
איך מתייחסים לחלק מהנכס ולמידע חסר?
בניתוח מוצגות כברירת מחדל מכירות של 100% מהנכס. אם בוחרים מכירות חלקיות, המחיר הוא הסכום שדווח לחלק שנמכר; הוא אינו מומר למחיר דירה שלמה. ערך חסר אינו אפס ואינו מעיד שהתכונה אינה קיימת. סינון לפי רחוב או קומה עלול להוציא עסקאות שבהן המידע הזה חסר.
האם אפשר לסנן דירות גג או פרויקטים חדשים?
לא בפיילוט הנוכחי: המידע על גג וסטטוס פרויקט חדש אינו ידוע במקור. אין להסיק מערך חסר שמדובר בדירה רגילה או ביד שנייה.
מגבלות ושימוש בנתונים
זהו כלי לחקירה ולהשוואה, המבוסס על דיווחי המקור ועל כללי עיבוד וקישור. ייתכנו חוסרים, שגיאות והבדלים בין דיווחים. לפני הסתמכות על עסקה מסוימת, בדקו את פרטי המקור ואת בסיס ההתאמה.
כמובן שהוא מסופק "כפי שהוא", ללא אחריות מכל סוג, מפורשת או משתמעת. כל שימוש הוא באחריות המשתמשים בלבד, ולא אקח אחריות על החלטות המבוססות על הנתונים או הניתוחים המוצגים כאן, על שגיאה בניתוח או על כל דבר אחר.
מה עובד, ומה עוד בדרך?
לא כל הפונקציונליות פועלת באופן מושלם, וישנן תכונות מתוכננות שטרם יושמו. האתר מאוחסן על שרת חלש (=זול) עם זיכרון מוגבל, לכן ייתכנו בעיות ביצועים במקרים מסוימים.
קריאה נוספת
מוזמנים גם לקרוא משהו שכתבתי על השקעה בדירה או בשוק ההון?
צור קשר
הערות, הצעות ושאלות יתקבלו בברכה בכתובת drorhovav1@gmail.com. כשמדווחים על עסקה חסרה או על תוצאה מפתיעה, כדאי לצרף כתובת, תאריך וקישור למסך הרלוונטי.