Real Estate Analysis

Analysis Deals - Granular View

What you see
Each point is one individual deal.
Best for
Detailed exploration, finding specific properties, and understanding price variation within an area.
Use when
You want to see all deals, inspect individual transactions, or analyze price distribution in detail.
Map shortcut
Use Gush Map first to click polygons, then return here to analyze the selected deals.
Transaction-level Street or Gush Map selection CSV export

Analysis Deals

Transaction-level scatter and table for the selected city, streets, and Gush areas.

Plot Controls

איך מתחילים

  1. בחרו עיר או השתמשו בכפתור "אקראי"
  2. בחרו נכסים בעזרת חיפוש רחובות, בחירת גושים, הרחבת גושים שנבחרו לרחובות, או בחירה ויזואלית בטאב "מפת גושים".
  3. כוונו מסננים לפי שנה, מחיר, שטח, חדרים, קומה, סטטוס פרויקט וחריגים.
  4. לחצו על הכפתור "עדכון ניתוח" כדי לצייר גרף פיזור והפקת טבלה של העסקאות.
טיפים
  • השתמשו בחיפוש רחוב כשלא ידוע איזה גוש מכיל אותו.
  • בטאב "מפת גושים" אפשר לראות את מיקום הגושים על מפת רחובות ולבחור אותם בלחיצה.
  • איפוס חכם בוחר מספרי חדרים נפוצים לבחירה הנוכחית.
  • אחרי שהגרף מופיע, לחצו על נקודה כדי לבדוק את פרטי העסקה.

Gush Map

What you see
City Gush polygons over a street map. Selected Gushes are highlighted; the rest stay visible as light context.
Best for
Picking nearby Gushes by location and checking that the selection matches the streets you care about.
Use when
Click a polygon to select it, use Show selection to return to your picks, or color by Deal count to spot active areas.
Map selection Street map Deal count

Gush Map

Use the map to select Gushes visually, inspect where the current selection sits, and then reuse that selection in Analysis Deals or Compare Areas.

Data Health

Loaded cities, streets, Gush labels, and the dynamic filter ranges behind the analysis workflow.

About

Background, data notes, and a short guide carried over from the original Shiny app.

ויזואליזציה של נתוני נדל"ן בישראל

אם ניסתם פעם להשתמש בנתונים שאמורים להיות משותפים עם הציבור על עסקאות נדל"ן בישראל אולי גם אתם הרגשתם כאילו עושים הכל כדי שלא תצליחו. לכן מעניין ומרגש שכמה אלופים דאגו להוציא את הנתונים האלה לאור. תמצאו אותם במידע לעם תחת ארגון - "התמנון מידע ציבורי לכל". אז אם אתם מוצאים את הנתונים האלה שימושיים, עם או בלי האתר הזה, תזכרו להודות להם.

מה שיש כאן הוא משהוא שהכנתי לעצמי כדי לשחק עם הנתונים האלה. אני לא יכול להבטיח שהכל עובד כפי שהתכוונתי, אבל כן יכול להבטיח לכם שאתר זה אינו למטרות מסחריות כלשהן. אתם מוזמנים להשתמש בו ללא כל חשש. לא אאסוף כל מידע אישי, ולא אבקש כסף.

כמובן שהוא מסופק "כפי שהוא", ללא אחריות מכל סוג, מפורשת או משתמעת. כל שימוש הוא באחריות המשתמשים בלבד, ולא אקח אחריות על החלטות המבוססות על הנתונים או הניתוחים המוצגים כאן, על שגיאה בניתוח או על כל דבר אחר.

לא כל הפונקציונליות פועלת באופן מושלם, וישנן תכונות מתוכננות שטרם יושמו. האתר מאוחסן על שרת חלש (=זול) עם זיכרון מוגבל, לכן ייתכנו בעיות ביצועים במקרים מסוימים.

נתוני המקור כוללים רק דיווח אחד על נכס. כלומר דירה שנמכרה מספר פעמים לאורך השנים תופיע רק פעם אחת, בדרך כלל העסקה האחרונה. הנתונים גם לא מחוברים ל-API ולא מתעדכנים בשוטף.

שיפורי איכות נתונים

הנתונים עברו עיבוד מקיף והתאמה כדי לשפר את השימושיות שלהם. הנה העבודות העיקריות שבוצעו:

עיבוד נתוני עסקאות

  • ניקוי כתובות והסרת רשומות כפולות
  • נרמול סכומי עסקאות למיליוני שקלים
  • נרמול מספרי חדרים לערכים מספריים
  • חישוב שטח דירה במטר רבוע
  • סיווג סוגי דירות לקטגוריות עקביות

עיבוד מורכב של קומות

  • המרת שדה FLOORNO לערכים מספריים
  • טיפול במגוון רחב של ביטויים בעברית
  • טיפול במקרים מיוחדים: מרתפים, קרקע, וקומות מרובות
  • ניקוי תווים בלתי נראים ורווחים מיותרים

עיבוד מידע על בניינים

  • חישוב גיל בניין לפי שנת עסקה ושנת בנייה
  • זיהוי אוטומטי של דירות גג
  • נרמול מספרי קומות בניין

יצירת משתנים חדשים

  • מחיר למ"ר לפי יחס מחיר-שטח
  • סיווג פרויקטים חדשים מול יד שנייה
  • תיאורים מפורטים לכל עסקה
  • זיהוי וטיפול בגושים שמופיעים בכמה ערים

חשוב לציין שחלק מהנתונים עלולים להיות שגויים, אך השגיאות מתחבאות במקרים רבים כבר בנתונים הממשלתיים המקוריים.

הטאבים השונים באפליקציה

1. Analysis Deals - ניתוח עסקאות

כל נקודה היא עסקה בודדת. מתאים לחקר מפורט, מציאת נכסים ספציפיים, והבנת וריאציות מחירים בתוך אזור.

2. Compare Areas - השוואת אזורים

כל נקודה היא חציון מחירים של כל העסקאות באותה שנה וגוש. מתאים להשוואת מחירים טיפוסיים בין אזורים ומעקב אחר מגמות.

3. City Comparison - השוואת ערים

כל נקודה היא חציון מחירים של כל העסקאות באותה שנה ועיר. מתאים להשוואת ערים ולניתוח מגמות עירוניות.

4. City Performance - ביצועי עיר

מציג גושים טובים, טיפוסיים, וגרועים בתוך עיר לפי שינויי מחירים לאורך זמן.

5. Gush Map - מפת גושים

מציגה את הגושים על גבי מפת רחובות, מאפשרת לבחור גושים בלחיצה, ואז להשתמש באותה בחירה בניתוח עסקאות או בהשוואת אזורים.

תוספות פחות שגרתיות

חריגים (Outliers)

חריגים הם עסקאות בעלות מחירים גבוהים או נמוכים באופן קיצוני ביחס לשאר העסקאות באותו אזור, או עם מספר חדרים לא הגיוני, או שטח דירה קטנטן או ענק באופן מחשיד. ניתן לסנן החוצה חריגים אלה כדי למנוע הטיה של הניתוח.

קו השוואה למדד S&P 500

הקו המשווה למדד S&P 500 מחשב כיצד היה הכסף מתפתח אילו הושקע במדד S&P 500 במקום בנדל"ן. המדד מתואם לשקלים כדי להתחשב בשינויי שער חליפין.

קו השוואה עירוני

קו ההשוואה העירוני מציג את החציון של מחירי הנדל"ן בעיר כולה, עם אותם מסננים שהוחלו על הנתונים המוצגים. כך אפשר להשוות את האזור הספציפי לעיר בכללותה.

קריאה נוספת

לפני שאתם רצים להשקיע בנדל"ן, מוזמנים גם לקרוא משהו שכתבתי לפני כעשור על השקעה בדירה או בשוק ההון?

צור קשר

הערות, הצעות ושאלות יתקבלו בברכה בכתובת: hovav@hotmail.com

Compare Areas

What you see
Each line is a selected street or Gush area summarized by year.
Best for
Comparing nearby areas, checking relative price levels, and spotting diverging trends.
Use when
You want to discover the relevant Gush areas from a street name, or compare known blocks side by side.
Map shortcut
Use Gush Map to choose nearby polygons visually, then compare the selected Gushes here.
Area comparison Map selection Yearly summary Raw + summary CSV

Compare Areas

Search streets or Gush descriptions across all cities, then compare up to 15 Gush areas.

Step 1: Select Areas

Pick Gush blocks directly, or type a street name and add the matching Gush areas from the results.

Step 2: Additional filters

Filter the transactions used for each selected Gush before aggregation.

Transaction filters

Deal ranges

Apartment mix

Rooms

Building attributes

Include unknown

Status

Top floor / roof
New project

איך מתחילים

  1. חפשו רחוב בכל הערים, בחרו גושים מוכרים, או השתמשו בטאב "מפת גושים" לבחירה ויזואלית.
  2. הוסיפו את הגושים המתאימים מתוצאות החיפוש או מהמצולעים שבחרתם במפה.
  3. בחרו ערך Y כמו מחיר, מחיר למ"ר, מחיר לחדר או מספר עסקאות.
  4. עדכנו השוואה כדי לצייר קווים שנתיים ולמלא את טבלת הסיכום.
טיפים
  • השתמשו בגושים להשוואת אזורי שכונה וברחובות לבדיקות ממוקדות.
  • מפת גושים עוזרת לבחור אזורים סמוכים ולוודא שההשוואה היא בין אזורים הגיוניים גיאוגרפית.
  • הפעילו כל העיר כדי לראות את העיר שנבחרה כקו ייחוס.
  • CSV סיכום מתאים למגמות מקובצות, ו-CSV גולמי לעסקאות שמאחורי הסיכום.

City Comparison

What you see
Each line is a selected city summarized by year.
Best for
Broad market comparison, city-level trend checks, and ranking demand or price movement.
Use when
You want a macro view before drilling into specific streets or Gush areas.
Map shortcut
After choosing a city, open Gush Map to inspect its internal Gush layout before drilling into areas.
City-level Yearly trends Drill-down map Broad filters

City Comparison

City/year summaries. Run explicitly because broad city selections can be expensive.

Update Analysis

Plot Controls

Plot

איך מתחילים

  1. בחרו ערים מרשימת הערים.
  2. בחרו ערך Y להשוואה.
  3. כוונו מסננים רק אם רוצים חתך עירוני צר יותר.
  4. עדכנו ערים כדי לצייר קווי מגמה וליצור את הטבלה.
טיפים
  • מספר העסקאות שימושי לפעילות שוק, לא רק לתנועת מחיר.
  • השאירו מסננים רחבים כשמשווים ערים עם תמהילי דיור שונים.
  • השתמשו ב-CSV גולמי כשצריך לבדוק אילו עסקאות נכנסו לסיכום.

City Performance

What you see
Top, typical, and bottom Gush areas inside one city, summarized by year.
Best for
Finding standout neighborhoods, comparing internal city segments, and screening candidates.
Use when
You want the app to identify which Gush areas perform differently within a selected city.
Map shortcut
After ranking Gushes, send top or bottom groups to the shared selection and view their locations on Gush Map.
Within-city Top / typical / bottom Map review Qualified Gushes

City Performance

Top, typical, and bottom Gush performers inside one city, matching the original Shiny ranking workflow.

City Performance is a directional screening workflow. Treat rankings as candidates to inspect, not as final investment conclusions.

Update Analysis

Plot Controls

איך מתחילים

  1. בחרו עיר אחת בפאנל ביצועי העיר.
  2. הגדירו גדלי קבוצות לביצועים גבוהים, טיפוסיים ונמוכים.
  3. בחרו מינימום עסקאות כדי שגושים דלי עסקאות לא ישתלטו.
  4. עדכנו ביצועים כדי לצייר קווי מגמה ודירוגים של גושים כשירים.
טיפים
  • העלו מינימום עסקאות להשוואות יציבות יותר בערים גדולות.
  • השתמשו בכל העיר כקו ייחוס כשבודקים גושים חריגים.
  • הטבלה מראה אילו גושים נכנסו לכל קבוצת ביצועים.

Exports

CSV exports use the filter panel for the workflow you export.